房屋定金合同的生效时间是 自实际交付定金之日起生效。根据《民法典》第五百八十六条的规定，定金合同在实际交付定金时成立，定金数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。
具体来说，定金合同在以下情况下生效：
实际交付定金：
定金合同从实际交付定金之日起生效。无论定金合同是否采用书面形式，只要定金实际交付，合同即视为成立并生效。
定金数额的约定：
定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。如果实际交付的定金数额多于或少于约定数额，视为变更约定的定金数额。
定金合同的形式：
定金合同可以采用书面形式，但并未规定书面形式是定金合同生效的必要条件。即使没有书面形式，只要定金实际交付，合同仍然生效。
建议在签订定金合同时，明确约定交付定金的期限和数额，以确保合同的有效性和双方的权益。
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